10 étapes pour obtenir un prêt hypothécaire en Suisse (taux et règles 2025)

Obtenir un prêt hypothécaire en Suisse en 2025 demande une préparation minutieuse, une compréhension des règles bancaires et une analyse des taux actuels. Ce guide détaille chaque étape, des fonds propres requis aux stratégies pour sécuriser les meilleures conditions, en s’appuyant sur les dernières données du marché.

Étape 1 : Comprendre les exigences minimales en fonds propres

Pour acheter un bien immobilier en Suisse, vous devez apporter au moins 20 % du prix d’achat en fonds propres. Ces fonds se répartissent ainsi :

Les banques vérifient que 50 % des fonds propres proviennent d’épargne non liée à la retraite.

Étape 2 : Évaluer sa capacité d’emprunt

Vos charges mensuelles (intérêts + amortissement + entretien) ne doivent pas dépasser 33 % de vos revenus bruts. Utilisez cette formule pour calculer votre budget :

Capaciteˊ d’emprunt=Revenu annuel brut×0.33Taux d’inteˊreˆt annuel+Taux d’amortissementCapaciteˊ d’emprunt=Taux d’inteˊreˆt annuel+Taux d’amortissementRevenu annuel brut×0.33

Exemple :

• Revenu annuel : 120 000 CHF
• Taux d’intérêt : 1,5 %
• Amortissement : 1 %
  → Capacité d’emprunt = 120 000×0.330.015+0.01=1 584 000 CHF0.015+0.01120000×0.33=1584000CHF

Étape 3 : Choisir entre taux fixe et variable (SARON)

En 2025, les taux hypothécaires présentent des variations significatives :

Étape 4 : Comparer les offres bancaires

Demandez des devis à au moins 3 banques et analysez :

• Taux d’intérêt (fixe ou variable)
• Frais de dossier (0,1 % à 0,5 % du montant emprunté)
• Conditions de remboursement anticipé

Astuce : Utilisez un courtier hypothécaire pour accéder à des offres exclusives.

Étape 5 : Constituer son dossier de demande

Les documents requis incluent :

• 3 dernières déclarations d’impôts
• Contrats de travail (CDI requis pour 80 % des prêteurs)
• Relevés de comptes épargne/2ᵉ pilier
• Estimation officielle du bien

Étape 6 : Négocier les termes du prêt

En 2025, les marges de négociation portent sur :

• Réduction de 0,1 % à 0,3 % sur les taux fixes pour les dossiers solides
• Report de l’amortissement (jusqu’à 5 ans pour les primo-accédants)
• Prise en charge partielle des frais de notaire

Étape 7 : Finaliser l’évaluation du bien

La banque mandate un expert pour vérifier :

• La valeur marchande du bien (-10 % à +5 % par rapport au prix d’achat)
• L’état de la construction (rapport détaillé obligatoire pour les biens > 20 ans)

Étape 8 : Signer le contrat hypothécaire

Vérifiez les clauses suivantes avant signature :

• Pénalités en cas de remboursement anticipé (1 % à 3 % du capital restant)
• Conditions de révision du taux variable (trimestrielle ou annuelle)
• Assurance risque hypothécaire (0,2 % à 0,5 % annuels)

Étape 9 : Organiser le plan d’amortissement

Optez pour un amortissement direct (réduction régulière de la dette) ou indirect (via un compte de prévoyance). En 2025, 70 % des emprunteurs choisissent l’amortissement direct pour réduire les coûts totaux.

Étape 10 : Surveiller les taux et renégocier

Avec la baisse attendue des taux en 2025 (-0,25 % prévu par la BNS), planifiez une renégociation :

• 6 mois avant la fin d’un taux fixe
• Lorsque les taux variables baissent de 0,5 % ou plus

Conclusion

Obtenir un prêt hypothécaire en 2025 exige de maîtriser les règles des fonds propres, de comparer les offres et d’anticiper les fluctuations des taux. En suivant ces étapes et en vous appuyant sur des experts, vous sécuriserez un financement adapté à votre projet.